Passoire thermique à Nîmes : le guide 2026 du bailleur

Trois échéances légales, aucun report voté

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.

La proposition de loi Gacquerre, adoptée au Sénat le 1er avril 2025 pour assouplir ce calendrier, n'a jamais été votée par l'Assemblée nationale : en juillet 2026, ces trois dates restent le droit applicable. Bâtissez votre stratégie dessus, pas sur un espoir de report.

Combien de passoires thermiques à Nîmes ?

Environ 1 400. Sur les 47 809 DPE enregistrés à Nîmes par l'ADEME depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026), 2,2 % ressortent en F et 0,6 % en G : 2,9 % de passoires, l'un des taux les plus bas de France. Les hivers doux de la zone H3 tirent les étiquettes vers le haut, la classe C concentrant 48 % des diagnostics (voir les classes du DPE à Nîmes et notre point chiffré 2026).

Les F et G restants se nichent dans le bâti ancien en pierre calcaire de l'Écusson et dans les petites surfaces. Piège local : le DPE note aussi le confort d'été ; un logement sous toiture, plein sud, sans volets, peut y perdre gros (notre analyse climatisation).

Louer un G quand même : que risque vraiment le bailleur ?

Pas d'amende automatique : le levier appartient au locataire. Un G loué depuis le 1er janvier 2025 est non décent ; l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge, qui peut ordonner travaux, baisse ou suspension du loyer.

Le bail en cours se poursuit, mais tous les F et G subissent le gel des loyers depuis le 24 août 2022 : ni indexation, ni hausse entre deux locataires. Nîmes est en zone tendue, sans pratiquer l'encadrement des loyers au loyer de référence ; seul ce gel national s'y applique. Avec 57 % de locataires, souvent des étudiants au budget serré, les factures se remarquent vite.

Écusson, ABF et pierre calcaire : des dérogations, sans illusion

Le décret du 18 août 2023 protège d'une condamnation à travaux dans trois cas. Le premier concerne le cœur de Nîmes : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. L'Écusson, site patrimonial remarquable étendu à 109 hectares en 2023 après l'inscription de la Maison Carrée à l'UNESCO, impose l'avis des Bâtiments de France : isolation extérieure écartée, pierre calcaire à garder respirante (notre article sur l'Écusson). Deuxième cas : la copropriété qui rejette en assemblée générale les travaux que vous proposiez. Troisième : le risque de pathologie du bâti.

La loi du 9 avril 2024 ajoute un sursis quand des travaux collectifs votés attendent leur exécution. Aucune ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer : archivez tout (PV d'assemblée, avis ABF, études).

Par où commencer ? Fiabilisez la classe avant le premier devis

Deux vérifications peuvent tout changer sans travaux. La date : les DPE d'avant juillet 2021 ne sont plus valables ; si votre étiquette en dépend, refaites un DPE (90 à 160 € à titre indicatif). La surface : l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le calcul pour les logements de 40 m² ou moins, et l'ADEME délivre une attestation gratuite de nouvelle étiquette pour les DPE établis entre juillet 2021 et juin 2024.

Si la classe se confirme, avancez dans l'ordre :

• Faites chiffrer un audit énergétique : travaux hiérarchisés et gains de classe attendus.
• Ciblez les gestes payants en climat méditerranéen : isolation intérieure, protections solaires, ventilation.
• En copropriété (près de 70 % du parc nîmois), appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé des copropriétés d'avant 2013 par paliers : plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 en 2025, les autres en 2026.
• Après travaux, refaites le DPE et actualisez le dossier de location avant de relouer.

Aides 2026 : le réflexe Maison de l'Habitat France Rénov'

MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs, mais ses barèmes évoluent : nous ne citons aucun montant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le financement.

Localement, la Maison de l'Habitat France Rénov' de Nîmes Métropole sert de guichet unique : conseils gratuits aux propriétaires et copropriétés, appui de partenaires comme l'ADIL du Gard. Y passer avant de signer évite les erreurs de séquence : on isole avant de remplacer la climatisation.

Vendre plutôt que rénover : l'autre sortie

Vendre un F ou un G reste légal, même occupé. Pour une maison ou une monopropriété classée F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023, obligation étendue aux E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de vente suffit, avec à Nîmes l'état termites (tout le Gard est classé), l'amiante pour les permis d'avant juillet 1997 et l'état des risques, sensible en ville inondable.

Les F et G se négocient avec une décote. Un DPE récent et un audit chiffré permettent de comparer coût des travaux net d'aides et décote consentie.